الحكر في صورته المشهورة عند الفقهاء هو اتفاق صاحب الأرض الخالية مع عاقد على أن يدفع بدلاً سنويًا يسمى حكرًا، أو أجرة، مقابل إقامة ذلك العاقد بناءً، أو غرسًا، أو غير ذلك من الانتفاعات، من غير تقدير مدةٍّ للعقد. وقد يُطلق لفظ الحكر ويراد به البدلُ المقرر سنويًا على المنتفع ، وقد يُراد به الأرض المحكرة، أو البناء القائم عليها، والسِّياق هو الذي يُحدد المعنى المراد.
وأول من استعمل هذه الصيغة من التعاقد بالمضمون والمعنى والجوهر، لا باللفظ والنصّ هو الأراضي الأميرية الحكومية، ثم أراضي الأوقاف، وذلك في القرن الثاني الهجري، بمدينة السلام، بغداد، بيد أن انتشار الحكر بكثرة حدث في مصر، فقد أُحصيت الأحكار فيها في سنة ثلاث و ثلاثين وثمان مئة للهجرة فبلغت أربعة وعشرين ألف حكر.
ولعل هذا العقد قد نقله الحجازيون من مصر إلى بلادهم، بسبب ترسخ العلاقات التجارية والعلمية والسياسية بين مصر والحجاز منذ القدم، وكون الحجاز قد دخل في ولاية من يحكم مصر فترات طويلة، ومن ذلك حكم المماليك في القرن الثامن والتاسع الهجري إلى سنة ثلاث وعشرين وتسع مئة للهجرة، وهي أكثر فترة فشى فيها التحكير بالقاهرة.
وأقدم مصدر وقفت عليه ذكر الحكر بمكة من المصادر الدّالة هو كتاب (الإتحاف ببيان أحكام إجارة الأوقاف) للعلامة ابن حجر الهيتمي المكي المتوفى سنة(974هـ).
وأقدم عقد حكر وقفت عليه بمكة المكرمة يرجع تاريخه إلى سنة ست ومئتين وألف للهجرة.
وقد تنوع التحكير من جهة المحكرين بمكة المشرفة فاستعملته عين زبيدة والإدارة العامة للأوقاف والمساجد, والأوقاف السلطانية, والأراضي المسبلة وقف بكير باشا، ووزارة المالية، وأمانة العاصمة المقدسة، والأوقاف الخاصة كوقف الأشراف آل غالب ووقف الأشراف اللُّهَيمق.
وكذلك تنوع العقار المحكر بالبلد الأمين, فمنه بناء خرب تعطل نفعه فتُحكّر أرضه وتباع أنقاضه على المستحكر نفسه، ومنه أرض بيضاء فتحكر للبناء أو الزراعة, ومنه علو بناء قائم أصلاً فيحكر السطح وما فوقه، أو يحكر علو بمقدار طبقة واحدة فقط, ومنه تحكير ممر للمنفعة بالمرور فقط، أو لفتح طاقة للإضاءة والهواء فقط.
وكذلك تنوع التحكير من جهة البدل والعوض، فالغالب أنّه يُدفع للمُحَكِّر مُقسَّطًا سنويًّا من غير تحديد مدة، ومنه وهو الأقل تُحدد فيه المدة، ومنه ما يشتمل على مبلغ يُدفع مُقدمًا بلفظ (دخولية) أو غيره، مع القسط السنوي غير المحدد بمدة, ومنه وهو نادر جدًا ما يُدفع فيه البدل مرة واحدة فقط من غير أقساط أخرى.
ومن أسباب إنشاء الحكورات في مكة شرفها الله في العهد السعودي ما يلي:
أولاً: خرابُ أبنية الوقْف، ولا يوجد غلّةٌ يُعمّر بها فتُحكر أرضُهُ بحِكْرِ المثل, أو يُستحكر هواءُ أبنية الوقف؛ بإنشاء بناءٍ فوق بناء الوقف.
ثانيًا: كثرة الأراضي البيضاء العائدة لبيت المال, أو للأوقاف الخاصة, ولا يوجد غلّة يُعمر بها.
ثالثًا: إقامة المنشآت الخيرية كالمساجد, ومثاله شخصٌ أراد بناءَ مسجد على خزان ماء تابع لعين زبيدة, فصدَرَ الإذنُ من الجهات المختصّة بالموافقة على ذلك؛ بشرط عوضٍ يكون بدلَ تحكيرِ هواءِ الخزان.
رابعًا: حفظ مال الغائب؛ حيثُ تكون الملكية ثابتةً لشخص, لكنه غيُر موجود وأخبارُهُ منقطعةٌ لأمر ما؛ فتقوم الجهات المختصة بتحكير الأرضِ، إلى ظهور صاحبها؛ فتسلِّمُها إياه, وذلك حتى لا يتعدّى أحدٌ على الأرض بغصبها, وادّعاء تملُّكها.
خامسًا: الإحسان إلى الناس؛ فيأذن صاحب الدار بأن يبني أحد على البناء القائم ويسكن؛ تبرعًا وإحسانًا؛ لحاجة الناس وضعفهم.
سادسًا: قد ينشأ عقد حكر نتيجة لعقد صلح لدى الحاكم الشرعي, وذلك إثر دعوى لدى القضاء؛ فيتراضى أطراف الدعوى صُلحًا على إنشاء عقد الحكر رعاية لمصلحة الجانبين فناظر الوقف يرغب في استغلال الأرض بالأجرة ولو تحكيرًا, وصاحب البناء الذي أنشأه من غير إذن؛ يرغب في بقاء أنقاضه, وعدم إزالتها, ولو بدفع حكر, فيحكم القاضي بالصلح؛ فيكون التحكير حلاً للنزاع. وربما حصل الصلح بين صاحب الأرض وصاحب الأنقاض بدون حكم الحاكم الشرعي، بل يُكتفي بتسجيله وتوثيقه لدى كاتب العدل.
ولقد أسهم الحكر في تعزيز مسيرة الاقتصاد الإسلامي مدة طويلة, امتدت قرونًا عديدة. والإسلام لا يعرف إلا التخطيط الدقيق للبناء المالي للأمة, ولا يعرف أمة تسير في الحياة كيفما اتفق, وتنطلق في فجاجها إلى غير وجهة, بل يعرف أن إصلاح المال بكافة الوسائل عبادةٌ ومَوْقفٌ معقول مع الشرع الحنيف؛ خصوصًا أن الأمة في القرون الأولى مازال الاجتهاد والتدوين فيها في صباه الأخضر غضًّا طريًّا، والولاة وأهل الحل والعقد يتطلعون إلى بناء حضاري على أسس علمية شرعية للأمة، وهذا العقد يُمثل لبنةً في قائمة العقود المعروفة آنذاك في تنمية المال واستثماره.
فإذا أمكن توظيف صور الحكر في خدمة جانب من جوانب المسيرة الاقتصادية؛ فبها ونعمت, وإن كان في غيره من العقود ما هو أنفع منه وأصلح وأكثر تطورًا وأسد شروطًا؛ فلا حرج من تخطيه وتجاوزه؛ فقد وجد للحاجة إليه, ووجد غيره بعده للحاجة إليه.
ومن الطبيعي أن يستوعب المتأخر خير المتقدم, ويتجنب سلبياته, ويضيف إليه خيرًا جديدًا.
ومن أبرز المشاكل التي تتعلق بحكورات الأوقاف مسألتان:
المسألة الأولى: تقدير حق صاحب الأرض (المحكر) وصاحب الأبنية عند نزع ملكية العقار للمصلحة العامة: إن عمل أكثر القضاة هو إعطاء المحكر صاحب الأرض (25%) من قيمة الأرض وما بقى من التعويض لصاحب البناء. وفي رأيي أن نصيب المحكّر قليل جداً لأنه صاحب الأرض، ولكون فقهاء الحنفية الذين نظّروا هذا العقد وبحثوه كَّيفوا عقد الحكر بأنه عقد إجارة، ولهذا كان العرف بمكة المشرفة قديماً أن زوال الأبنية وتهدمها لقدمها أو إزالة المستحكر بنائه فسخ للعقد، فلا يحق له أن يبني من جديد إلا باتفاق جديد، وحق المستحكر في ابتداء العقد ينحصر في ملكيته حق البقاء والقرار ما دام ملتزماً بدفع أجرة المثل، وإذا زادت الأجور بعد ذلك فيجب عليه دفع الزيادة، مع ملاحظة تنوع صور التحكير فقليل منها يدفع فيه المستحكر مبلغاً مقدماً يسمى دخولية قد يؤثر في زيادة حقه في التعويض.
ومن التطبيقات القضائية التي رأيتها: إنشاء عقد حكر قبل ستين عاماً وسبعين عاماً ونحوهما التزم المستحكر فيه بدفع الأجرة السنوية فقط وبني وبعد فترة تقارب الثلاثين أو الأربعين عاماً صار لا يدفع ما عليه لقلته ولا يطالبه صاحب الأرض بسبب ذلك، وفي الوقت الحاضر نجد أن قيمة الأرض بلغت عشرات ملايين الريالات والأجرة سنوياً مئة ريال مثلاً، ثم تنـزع الملكية ويعطي صاحب الأرض ربع قيمة أرضه، وأرى أن حقه (75%) تقريباً من القيمة باعتبار أن حق المستحكر هو حق البقاء والقرار ما دام ملتزماً بدفع أجرة المثل كلما زادت الأجور إلى أن تزول الأبنية بسبب قدمها، وفي وقتنا الحاضر أغلب المباني التي قامت بحق التحكير آيلة للسقوط إن لم تكن سقطت بالفعل. وكذلك ينبغي أن ننظر للمستحكر بأنه ربما قد أسهم في تحسين الجهة التي فيها الأرض التي كانت سابقاً غير مسكونة ولا مأهولة. وأنه حفظ رقبة الأرض لصاحبها في الحكورات التي لا يوجد مستند ملكية الأرض للوقف أو بيت المال مثلاً غير ذكر ذلك في صك ملكية صاحب الأنقاض لأنقاضه. ولو بيعت الأرض المحكرة والمشتري لا يعلم بذلك، فله خيار العيب.
ومن الأمور المهمة التي ينبغي ملاحظتها أن قيمة الأرض بالنسبة للبناء عليها قديماً أقل بنسبة تزيد على 50% وربما وصلت تكلفة المباني ضعفي قيمة الأرض؛ لأن تكلفة البناء بالحجر والخشب والنورة قبل انتشار البناء بالاسمنت المسلح الذي فشي في البلد الأمين في 1375هـ تقريباً.
المسألة الثانية: حكم زيادة الأجرة في عقد الحكر:
جرت العادة أن مرور الزمن ترتفع فيه قيم أسعار العقارات والأجور، ولما كان عقد الحكر مطلقاً من المدة، فإنه سيستمر مدة طويلة عادة، وينبغي ملاحظة تأثير بناء المستحكر في الجهة التي فيها أرض الوقف، وهذا يُقتطع من أجر المثل. فلو كانت أجرة المثل في الوقت الحالي 100 ألف فننقص منها الربع مثلاً إذا ثبت ما ذكرته آنفاً.
ونصوص الفقهاء السابقين تبين بصراحة لزوم الزيادة إلى أجر المثل، وكأنهم- رحمهم الله- يربطون الأجور والنقود بالسلع والأسعار، وهو فقه سليم لأن ما يساوي ألف ريال قبل عشرين سنة مثلاً ربما وصل سعره حالياً أضعافاً مضاعفة عما كان عليه في السابق. ومن هؤلاء الفقهاء ابن تيمية وقنالي زاده وابن عابدين – رحمهم الله -.
وفي التنظيمات العدلية في الدولة العثمانية وإمارة الشريف الحسين بن علي في مكة المكرمة يجب زيادة الأجرة على الأرض المحكرة إلى أجرة المثل عندما تزيد الأجور، لا بسبب ما قام به المستحكر من إصلاحات. وفي القضاء في العهد السعودي غلبت النظرة إلى عقد الحكر بتكييفه عقد بيع للأرض ، فأثّر ذلك على عدم الزيادة سلبا
مصدر المقال: أحكام عقد الحكر في الفقه الإسلامي مقارنة بما عليه العمل في المملكة العربية السعودية، د. صالح سليمان الحويس, رسالة دكتوراه, الطبعة الأولى 1429هـ.
موضوع: ۞▒◄ الحكورات في مكة المكرمة ►▒۞ 
الأربعاء 28 ديسمبر 2011, 3:02 am